Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства стр.69

3. Общие правила о залоге, находящиеся в Штатском кодексе Русской Федерации, используются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда обозначенным Кодексом либо реальным Федеральным законом не установлены другие правила.

4. Залог земляных участков, компаний, построек, сооружений, квартир и другого неподвижного имущества может появляться только постольку, так как их оборот допускается федеральными законами.

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древних в штатском праве европейских стран. Он был известен еще в римском праве, но особое значение в мире он заполучил в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из более надежных методов обеспечения соответствующего выполнения обязанностей. Суть ипотеки заключается в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения либо ненадлежащего выполнения должником обеспеченного залогом обязательства направить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от реализации суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высочайшей ценой и считается одним из более успешных методов вложения капитала, в связи с тем, что стоимость на нее не подвержена значимым и непредсказуемым колебаниям1.

Залог известен со времен Римской империи, право которой относило его к уровню прав на чужие вещи (jura in re aliéna)2. Залог вначале служил методом обеспечения обязанностей, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить ублажение методом перевода в свою собственность заложенного имущества. В текущее время в русском праве под залогом понимается таковой метод обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае "неисполнения должником обязательства получить ублажение за счет заложенного имущества в большей степени перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Штатское законодательство СССР такового понятия, как ипотека, не понимало. Залог как средство обеспечения выполнения гражданско-правовых обязанностей допускался (ст. 192 — 202 ГК РСФСР 1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ штатского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 года), в принципе не исключался и залог неподвижного имущества, хотя сфера внедрения последнего значительно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по последней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Так как административно-командная экономика СССР и

1 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Русской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003.

2 Римское личное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М.: Юристъ, 2002.

РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, ну и оборот недвижимости меж гражданами никак не поощрялся, то залог недвижимости, а именно, не имел широкого внедрения и потому не был предметом детализированного законодательного регулирования.

В первый раз в период после войны понятие ипотеки появилось в нашем штатском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 года «О залоге»1, а непосредственно ипотеке была полностью посвящена глава 2 разд. 2 этого Закона, которая состояла всего из 4 маленьких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Практически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и гос регистрации контракта об ипотеке, также положения о гос регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44) и неясно сформулированную норму о праве залогодателя на преждевременное выполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если контракт об ипотеке исключает возможность следующего залога такого же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из наименования раздела 2 Закона РФ «О залоге», при ипотеке не мог иметь место заклад, другими словами не допускалась передача предмета ипотеки на период деяния контракта об ипотеке залогодержателю. Не считая того, залог права аренды неподвижного имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой таковой залог не числился. Во всем прочем, что не было обсуждено нормами главы 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила раздела 1 и главы 1 разд. 2 этого же законодательного акта.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒