Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства стр.34

Современное русское законодательство отыскало некоторый компромисс и допускает дополнительно к судебному порядку воззвания взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без воззвания в трибунал) на основании нотариально удостоверенного соглашения меж залогодержателем и залогодателем, заключенного после появления оснований для воззвания взыскания на предмет ипотеки в согласовании со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется методом реализации с общественных торгов (ст. 56). Русский закон предугадывает приобретение залогового имущества залогодержателем (ст. 55) себе либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, методом заключения соглашения об ублажении требований залогодержателя. В обозначенном соглаше-

3 Грудцына Л. Ю.

нии есть исключение: не может быть предвидено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земляной участок (подп. 2 п, 3 ст. 55).

В согласовании со статьей 78 Закона об ипотеке воззвание взыскания на заложенное жилище не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилище является единственным. В данном случае с залогодателем и членами его семьи заключается контракт найма. При воззвании взыскания на личные жилые дома, квартиры в высотных домах живущие в их собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если контракт об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку личного дома либо приобретения квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель заполучил жилище, если он и члены его семьи дали до заключения контракта об ипотеке обязательство высвободить жилище в случае воззвания на него взыскания.

Невзирая на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон об ипотеке) предугадывает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответственная судебная практика отсутствует. Это одна из обстоятельств, почему счет на вправду ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный контракт. Проблематичность принудительного выполнения обеспеченных ипотекой обязанностей (воззвание взыскания на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотечные кредиты сверхрискованными. Вот поэтому заместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под заглавием «продажа жилища в рассрочку» либо заключение с заемщиком контракта аренды жилого помещения с правом его выкупа в предстоящем (контракт аренды с правом выкупа). Стоит отметить, что должна быть выработана точная система взыскания имущества, также схема внебанковской реализации заложенного заемщиком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься коммерческие структуры, имеющие лицензию Минюста Рф. Такие организации уже есть.

Необходимо подчеркнуть очередной момент. Русское законодательство позволяет заемщику делать валютные требования кредитора (залогодержателя) только из цены заложенного имущества. На данный момент, когда еще не сформировалась настоящая цена недвижимости в Рф, это в некий степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может получить ублажение по обязанностям заемщика за выданный кредит только исходя из цены неподвижного имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение цены недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще более понижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают становление кредитного института, требуют более кропотливого и аккуратного подхода со стороны кредиторов.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒