Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства стр.32

Механизм оценки реальной рыночной цены недвижимости

Создание действенного механизма оценки реальной рыночной цены — это принципиальная предпосылка для стабилизации всего жилищного рынка, потому что от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и страны в области ипотечных эталонов, политика сотворения потенциально безрисковых активов более принципиальна в вопросах уменьшения кредитного риска. Характеристики базисного кредита должны соответствовать принятым эталонам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, наименьшему стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Верно установленные эталоны существенно понижают кредитный риск и увеличивают уровень возвратности кредита. При всем этом стоит отметить, что жесткие аспекты избранных эталонов существенно понижают доступность кредита, тем паче в инфляционных критериях. Тут должна быть выбрана лучшая золотая середина, которая не может быть неизменной, а должна изменяться в согласовании с экономическими переменами.

Один из общегосударственных неотклонимых эталонов, установленных в США, — это коэффициент кредитоспособности (доступности кредита). Этот коэффициент указывает очень допустимые пределы (рамочные эталоны) отношений полных издержек заемщика на жилище (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным'доходам. Принятый эталон равен 28-30%.

Таким макаром, условно доступный кредит определяется как кредит, начальные Платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превосходят рамочных эталонов в течение всего кредитного срока. В мировой практике существует очередной принципиальный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение цены недвижимости к годичному доходу семьи, '— коэффициент ОЦД. В странах равновесной рыночной экономики этот показатель в границах 3 — 4, в высокоразвитых странах он равен 2 — 3,5. В целом считается, что рынок жилища и рынок ипотечного кредита могут нормально работать, если коэффициент ОЦД не превосходит 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение цены жилища к совокупному семейному годичному доходу в Рф, астрономически высок из-за искаженной цены жилища, которая довольно очень приближена к западным ценам, а в ряде всевозможных случаев даже превосходит их, и очень низких доходов людей. В текущее время в Рф данный показатель не выдерживает критики, потому что он более чем в 10 раз выше средних рыночных характеристик. Более точно этот прка-затель рассчитывается исходя из средней цены приобретаемой яедвижимости, которая варьирует в границах 1 : 10.

В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита оказывают влияние русские банковские ставки. В связи со специфичностью рыночного развития Рф для нее должны быть разработаны :вои реальные аспекты и характеристики. Так, к примеру, в расчет стандартного субсидированного кредита непременно должны быть вклю-тены не только лишь общие доходы семьи, да и неотклонимые среднедуше-зые расходы, рассчитанные из реального прожиточного минимума.

Есть и другие характеристики, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд принятых норм (эталонов) ипотечного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение цены обслуживания кредита к доходам (годичные троцентные выплаты за кредит к годичному совокупному семейному доходу). В Рф этот показатель (коэффициент) будет в 2 — 3 раза зыше западноевропейского. И если платить только за сервис кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в данном случае никакие рамочные эталоны ипотечного кредитования в Рф не выдерживают таковой нагрузки, в особенности в 1-ые годы кредитования. Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслуживанию кредита в размере чуть не собственного дохода либо сумму, в пару раз превосходящую средний доход. То же самое можно сказать и по расходам на юридическое оформление сделки (юридические услуги, риэлторские услуги, регистрация, страхование, оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика. Они довольно высоки, а по отношению к средним доходам — сверхвысоки.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒