Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства стр.26

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Инструмент ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования — это метод погашения долга (амортизации кредита). График амортизации указывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая — на выплату основной суммы долга.

Зависимо от метода амортизации ипотечные кредиты разделяются на неизменный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Есть также другие инструменты ипотечного кредитования.

Понятие неизменных (аннуитетных) ипотечных платежей

Неизменные (аннуитетные) ипотечные платежи предугадывают повторяющиеся равновеликие выплаты. Заемщик каждый месяц выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и. часть — на уплату начисленных в месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

Понятие «шаровых» платежей

«Шаровые» платежи предугадывают большой итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения кредита комфортен для заемщика с маленькими каждомесячными платежами, но наращивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и ложит нагрузку по выплате большой суммы в конце срока кредита.

Не считая того, потому что не происходит постепенного погашения основного долга, растет риск невозвращения выданного кредита по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы последующим образом:

• неосуществление процентных выплат прямо до истечения срока кредита;

• выплаты одних только процентов, а потом — «шаровой» платеж;

• частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом. Некие ипотечные кредиты Предугадывают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, также выплаты процентов на. непогашенный остаток. Суммы процентов по ним меняются. Каждомесячный неизменный платеж заемщика будет уменьшаться, что понижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при неизменных платежах. В то же время, исходя из требования банка к определенному наибольшему значению толики платежа по кредиту в совокупных каждомесячных доходах заемщика (обычно 30 — 40%), миниатюризируется сумма вероятного к получению кредита, потому что она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

Ипотека с нарастающими платежами

Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предугадывает переменные выплаты. В течение, к примеру, первых 3-х лет платежи по ним остаются низкими, но в течение следующих лет они добиваются уровня, позволяющего стопроцентно самортизировать кредит. В 1-ые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная неизменная ниже процентной ставки). При всем этом остаток основной суммы долга возрастает. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превосходить уровень выплат по стандартной ипотеке1. Инструменты кредитования такового рода позволяют учесть изменяющиеся условия кредитования, понижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность длительных кредитных операций.

В странах с нестабильной экономической ситуацией, высочайшим уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) употребляются другие инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒