Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства стр.112

Закон (ч. 2 п. 1 ст. 29) защищает право залогодателя на использование заложенным имуществом, и потому если в тексте контракта об ипотеке (см. ст. 9 Закона и комментарий к ней) будут содержаться условия об ограничении обозначенных прав, то они ничтожны (ст. 180

ГК РФ).

По закону (ч. 3 п. 1 ст. 29) при использовании заложенным имуществом залогодатель не должен, если другое не предвидено контрактом, допускать ухудшения имущества и уменьшения его цены сверх того, что вызывается обычным износом.

Формулировку «при использовании заложенным имуществом» нельзя признать успешной, так как в согласовании с ней залогодатель становится ответственным и за уменьшение цены объекта недвижимости, которое может произойти вследствие конфигурации ценовой ситуации на рынке. В обозначенной правовой конструкции, беря во внимание ее диспозитивный нрав, целенаправлено использовать словосочетание «вследствие использования заложенным имуществом», подчеркивающее причинную связь состояния имущества и его цены с воздействиями на их залогодателя. Под физическим износом конструкции, элемента,1 системы инженерного оборудования и строения в целом следует осознавать утрату ими начальных технико-эксплуатационных свойств (прочности, стойкости, надежности и др.) в итоге воздействия природно-климатических причин и жизнедеятельности человека. Правило пт 2 ст. 29 Закона корреспондирует с нормой пт 1 ст. 346 ГК РФ. Но и в том и в другом случае законодатель не включил продукцию в список благ, получаемых залогодателем от использования заложенной недвижимости. Определяя правомочность залогодержателя на извлекаемые залогодателем плоды и доходы из предмета ипотеки, законодатель сделал эту норму диспозитивной. Потому если контрактом об ипотеке предвидено, то залогодержатель может иметь права на плоды и доходы (к примеру, они служат средством погашения основного обязательства).

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

1. Если контрактом об ипотеке не предвидено другое, залогодатель должен поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

2. Если контрактом об ипотеке не предвидено другое, залогодатель должен создавать текущий и полный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, другими правовыми актами Русской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Штатского кодекса Русской Федерации), либо в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

По общепринятому правилу залогодатель, оставаясь собственником заложенного имущества, несет бремя его содержания и расходы по поддержанию его в исправном состоянии. Совместно с тем эта норма имеет диспозитивный нрав, и в договоре ипотеки может быть предвидено, что обозначенные расходы могут быть возложены на других лиц, в том числе и на залогодержателя. «Исправное состояние» — технический термин, предполагающий, что данный объект отвечает всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Это более широкий термин по сопоставлению с термином «работоспособное состояние», под которым понимается такое состояние объекта, при котором он может делать свои функции, хотя и не отвечает всем техническим требованиям.

Пункт 2 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму, в какой изложено общепринятое правило о том, что обязанностью залогодателя является создание как текущего, так и полгого ремонта заложенного имущества. Под текущим ремонтом следует осознавать исправление повреждений либо естественных ухудшений имущества, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение либо порчу его существенных частей. Полный ремонт значит восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значимых издержек (к примеру, подмена перекрытий в доме). К серьезному ремонту относится также общая модернизация объекта недвижимости (полная подмена системы канализации). Разумный срок является оценочным понятием и определяется с учетом состояния объекта недвижимости.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒